Tỷ lệ lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư đang bị đánh thấp khi tính giá đất theo phương pháp Thặng dư, tính sao cho sát?

Phương pháp thặng dư để tính giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch đã được phê duyệt. Trong đó, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư là 2 trong nhiều yếu tố cấu thành tổng chi phí phát triển dự án.

Tuy nhiên, theo cộng đồng doanh nghiệp hiện chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư đang có xu hướng bị tính thấp khi Nghị định 71/2024 được áp dụng, khiến tiền sử dụng đất tăng. Từ đó, gây áp lực lên giá thành bất động sản khi đưa ra thị trường.

Cụ thể, theo phụ lục số 2, ví dụ 03 về phương pháp thặng dư của Nghị định 71/2024 đang giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Giả định tỷ lệ 15% đang được cho là quá thấp, chưa sát thực tế.

Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, để thực hiện dự án (tùy theo quy mô) chủ đầu tư phải có vốn tối thiểu 15% hoặc 20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. 75-80% còn lại chủ đầu tư sẽ phải huy động bằng hình thức vay ngân hàng và từ khách hàng.

Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư) và việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Do đó, tỷ lệ vay vốn từ ngân hàng cho các dự án BĐS dao động từ 50%-70% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Giả định lãi suất cho vay trung hạn là 12%/ năm thì chi phí lãi vay chiếm tỷ lệ từ 6%-9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Trong khi đó, giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến nếu theo chi phí lãi vay chiếm tỷ lệ 6-9%, việc giả định tỷ lệ (15%) này đang tính lợi nhuận chủ đầu tư cũng chỉ từ 6-9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất. Mức này là quá thấp, thậm chí thấp hơn mức của phát triển nhà ở xã hội, và nếu lợi nhuận của nhà đầu tư cao hơn, thì nghĩa là chi phí lãi vay quá thấp so với thực tế hoặc cả hai đang cùng thấp hơn thực tế.

Tính sao cho sát?

Mặc dù các số liệu nêu trong phụ lục số 2, ví dụ 03 về phương pháp thặng dư của Nghị định 71/2024 được xem chỉ là ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế nhưng vẫn khiến các chuyên gia e ngại, lo lắng. Bởi trên thực tế khi ví dụ trong phụ lục đính kèm đã quy định tỷ lệ 15% thì các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất có tâm lý e ngại và bị định hướng bởi con số 15% mà không ấn định một tỷ lệ khác cao hơn nhưng phù hợp với thị trường.

Cũng trên thực tế, lợi nhuận của chủ đầu tư thông thường cũng rơi vào tỷ lệ từ 15%-20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất. Cùng với chi phí lãi vay cũng chiếm tỷ lệ từ 6%-9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng, thì thấy chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư cũng đã chiếm tỷ lệ từ 21%-29% của của tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất. Sơ bộ như vậy mức 15% được giả định tại ví dụ 03 về phương pháp thặng dư của NĐ 71/2024 là thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ thực tế lên đến 21-29%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, đối với phương pháp thặng dư, các quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án cần bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí. Chỉ một tham số tính không chính xác, kết quả giá đất sẽ bị sai lệch.

Ở khía cạnh khác, Luật sư Trần Xoa - Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang cũng cho rằng việc chỉ tính chi phí lãi vay theo một tỷ lệ cố định mà không theo chi phí thực tế của từng dự án hay của doanh nghiệp là điều phi lý. Bởi có thể cùng thực hiện 2 dự án như nhau nhưng 2 doanh nghiệp khác quy mô, sử dụng vốn vay ít hay nhiều khác nhau thì chi phí lãi vay khác nhau. Vì vậy, nếu chỉ được tính chi phí lãi vay theo một tỷ lệ chung là không công bằng.

"Quy định kiểu này như đưa một đôi giày cùng kích cỡ cho tất cả mọi người sử dụng, không phù hợp thực tế. Mà tính chi phí không đúng, không đủ thì từ đó kết quả xác định giá đất không chính xác, gây lại thiệt hại cho doanh nghiệp và nhà đầu tư", Luật sư Trần Xoa khẳng định.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cũng cho rằng nên tách chi phí lãi vay ra khỏi lợi nhuận chủ đầu tư, bởi đây là chi phí được xác định ở hai khâu đầu tư và vận hành khai thác, khác nhau về bản chất. Chi phí hợp lý, chi phí lãi vay nhiều khi còn lớn hơn lợi nhuận của chủ đầu tư được hưởng theo định mức.

Thị trường ra sao khi 2 chỉ số quan trọng bị tính quá thấp?

Lo ngại 2 chỉ số quan trọng trong tổng chi phí bị tính thấp trong định giá đất bằng phương pháp thặng dư, Luật sư Trần Xoa lo lắng giá bất động sản sẽ tăng. Nguyên nhân bởi giá nhà được cấu thành bởi các chi phí đầu vào phát triển dự án; việc chưa tính đúng, tính đủ các khoản chi phí hợp lý cho doanh nghiệp sẽ khiến các khoản chi này vô hình trung tạo áp lực lên người mua nhà, vì sẽ được tính vào giá cuối cùng người mua phải chịu.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng nhấn mạnh cần phải sửa đổi dự thảo theo hướng tính đúng, tính đủ trên tổng chi phí để đảm bảo hướng tới mục tiêu giảm giá bất động sản, tạo điều kiện cho đa số người dân tiếp cận mua nhà.

Lo lắng khi phương pháp thặng dư không tính đúng, tính đủ tổng chi phí thực hiện dự án, đại diện một doanh nghiệp lớn tại Hà Nội cho biết hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp đang bị đánh thấp, không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm.

"Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua và về lâu dài không có lợi cho thị trường cũng như an sinh xã hội. Vì vậy cộng đồng doanh nghiệp rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường", vị này nhấn mạnh.