Từ ưu đãi siêu thấp đến gánh nợ dài hạn: Bẫy lãi suất thả nổi khiến người mua nhà 'toát mồ hôi'

Lãi suất ngân hàng cận Tết Nguyên đán tiếp tục tăng

Từ đầu tháng 12/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động liên tục được các ngân hàng điều chỉnh theo hướng tăng để hút dòng tiền nhàn rỗi. Đáng chú ý, ngay trong những ngày “nước rút” trước Tết Nguyên đán 2026, làn sóng tăng lãi suất vẫn chưa hạ nhiệt.

Tuy nhiên, khác với các năm trước, “phát súng mở màn” lần này không đến từ khối ngân hàng tư nhân mà lại xuất phát từ nhóm ngân hàng quốc doanh “Big “4.

Đơn cử, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) vừa thông báo tăng thêm 0,2%/năm cho kỳ hạn ngắn và đặc biệt mạnh tay tăng tới 0,7%/năm cho các kỳ hạn trung - dài hạn.

Như vậy, lãi suất kỳ hạn ngắn 1-2 tháng nhích lên 3,2%/năm, kỳ hạn 3-5 tháng đạt 3,7%/năm, kỳ hạn 6-9 tháng lên 5,7%/năm. Đặc biệt lãi suất các kỳ hạn 12-24 tháng chạm mốc 6%/năm. Đây là lần đầu tiên sau hơn hai năm, lãi suất của "ông lớn" này chạm lại ngưỡng 6%.

Trong khi đó, BIDV và Vietinbank đang duy trì cùng một mặt bằng lãi suất. Cụ thể, kỳ hạn dưới 3 tháng là 3%/năm, kỳ hạn 3 - 5 tháng là 3,4%/năm, kỳ hạn 6 - 11 tháng là 4,5%/năm, kỳ hạn 12 tháng là 5,2%/năm. Cao nhất 5,3%/năm cho các kỳ hạn 13 - 36 tháng.

Riêng Vietcombank duy trì mức thấp nhất nhóm Big4, với lãi suất 2,1%/năm cho kỳ hạn dưới 3 tháng, 2,4%/năm kỳ hạn 3 - 5 tháng, 3,5%/năm kỳ hạn 6 - 11 tháng và 5,2%/năm cho kỳ hạn 12 - 24 tháng.

Trong khi đó, đối với nhóm ngân hàng tư nhân, đặc biệt là khối ngân hàng số đang duy trì mức lãi suất cao. Trong đó, dẫn đầu thị trường là Cake by VPbank đang có mức lãi suất huy động cao nhất.

Các kỳ hạn dưới 6 tháng được đồng loạt áp dụng mức trần 4,75%/năm. Trong khi đó, kỳ hạn 6 tháng được nâng lên 7,3%/năm, mức cao nhất thị trường hiện nay, còn lại các kỳ hạn 7 - 36 tháng giữ ở mức 7,1%/năm.

Theo nhận định của Chứng khoán KBSV, có ba nguyên nhân cốt lõi khiến lãi suất huy động khó hạ nhiệt trong ngắn hạn. Thứ nhất là áp lực huy động vốn khi tốc độ tăng tiền gửi năm 2025 thấp hơn tăng trưởng tín dụng, khiến nhiều ngân hàng tiệm cận trần LDR (tỷ lệ cho vay/huy động). Việc tăng lãi suất trở thành giải pháp để thu hút dòng tiền nhàn rỗi.

Thứ hai là nhu cầu tiền mặt tăng mạnh dịp cận Tết Nguyên đán, khiến một lượng tiền lớn rút khỏi hệ thống ngân hàng, làm gia tăng áp lực thanh khoản.

Thứ ba là sự mất cân đối kỳ hạn vốn, khi khoảng 80% nguồn vốn huy động là ngắn hạn trong khi gần 50% dư nợ cho vay thuộc trung và dài hạn, buộc các ngân hàng phải cạnh tranh bằng lãi suất để giữ chân nguồn tiền.

Chứng khoán KBSV cho rằng, diễn biến này tạo tác động kép, tích cực với người gửi tiết kiệm nhưng gia tăng chi phí vốn đối với cá nhân và doanh nghiệp, nhất là trong nửa đầu năm 2026.

“Bẫy lãi suất thả nổi”: Người mua nhà đối mặt áp lực cắt lỗ khi lãi vay tăng mạnh

Trên thực tế, khi lãi suất huy động tăng, mặt bằng lãi suất cho vay khó tránh khỏi xu hướng đi lên. Điều này tạo sức ép lớn đối với người vay mua nhà, đặc biệt là những khách hàng đang áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi.

Phần lớn các khoản vay mua nhà hiện nay chỉ được ưu đãi lãi suất trong thời gian ngắn, phổ biến từ 3–6 tháng, dài hơn là 12–24 tháng.

Sau giai đoạn này, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo thị trường, hay còn gọi là lãi suất thả nổi. Khi lãi suất đầu vào tăng, chi phí vay sẽ lập tức bị “đẩy” lên, khiến số tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng tăng mạnh.

Không ít người mua nhà đã tính toán dòng tiền dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu, nhưng khi bước vào giai đoạn thả nổi, khoản trả nợ có thể tăng thêm vài triệu đồng mỗi tháng, vượt quá khả năng chi trả.

Từ áp lực tài chính, giấc mơ an cư có thể nhanh chóng biến thành gánh nặng nợ nần kéo dài, buộc nhiều gia đình phải bán lại nhà hoặc xoay xở bằng cách cho thuê để gồng gánh chi phí.

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARs), thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Thực tế cho thấy, hiện tượng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại, buộc phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

Dù không phải là xu hướng chung của toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng và chờ đợi, khiến thanh khoản thị trường chậm lại cục bộ tại một số khu vực.

Trong bối cảnh lãi suất huy động chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và lãi vay tiếp tục chịu áp lực tăng, người mua nhà cần đặc biệt thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà bỏ qua rủi ro của giai đoạn thả nổi có thể khiến bài toán tài chính nhanh chóng “vỡ trận”.

Các chuyên gia khuyến nghị, người vay nên xây dựng kịch bản lãi suất tăng thêm 2–4%/năm so với hiện tại để đánh giá khả năng chịu đựng dòng tiền trong dài hạn.

Đồng thời, cần ưu tiên các khoản vay có thời gian ưu đãi dài, biên độ thấp và lựa chọn tỷ lệ vay an toàn, tránh dồn toàn bộ thu nhập vào trả nợ. Chỉ khi kiểm soát được rủi ro lãi suất, người mua mới có thể biến giấc mơ an cư thành giá trị bền vững, thay vì gánh nặng tài chính kéo dài.