Ngân hàng giảm cho vay, trái phiếu doanh nghiệp bị siết: Thị trường bất động sản hạ nhiệt
Thị trường bất động sản (BÐS) đang đối mặt nhiều khó khăn khi các kênh huy động vốn lớn từ ngân hàng, trái phiếu bị siết. Nhiều chuyên gia cho rằng, giá BÐS sẽ hạ nhiệt và không còn tình trạng “sốt đất” do dòng tiền đầu cơ.
Vốn cho doanh nghiệp BÐS bị thu hẹp
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đúng chỉ tiêu được giao; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19. Các ngân hàng sẽ phải tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất.
Ngay từ đầu năm, NHNN cũng đã liên tục yêu cầu các nhà băng siết hoạt động cho vay liên quan lĩnh vực BĐS. Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số nhà băng như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay BĐS.
Sau khi NHNN có những quy định siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc chuyển sang huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Đáng lo nhất là loại trái phiếu “nhiều không”, gồm không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo, không đánh giá tín nhiệm đang được nhiều doanh nghiệp sử dụng để huy động vốn.
Theo số liệu mới nhất từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 2 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận 8 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng (thu về 5.509 tỷ đồng) và 26 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, thu về 22.185 tỷ đồng. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, tổng giá trị trái phiếu phát hành ra công chúng tăng 31% và tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ tăng 51%.
Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 lô trái phiếu đã phát hành từ giữa năm 2021 đến nay vì che giấu thông tin, công bố thông tin không đúng, Bộ Tài chính đã yêu cầu cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup), các công ty sẽ không còn dễ dàng vay vốn trong dân thông qua phát hành trái phiếu, áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 - 3 năm tới đây khá lớn.
Vốn từ nhà băng gặp khó, huy động qua trái phiếu không còn dễ dàng. Vì vậy, dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS đang đứng trước nguy cơ tiếp tục bị thu hẹp.
DN phát hành trái phiếu vay nợ trong dân cũng sẽ gặp khó?
Các doanh nghiệp địa ốc chưa phải là công ty đại chúng đua nhau phát hành trái phiếu trong 3 năm gần đây. Ðiều lạ là các công ty này đều huy động trái phiếu kỳ hạn ngắn trong khi bất động sản cần vốn để đầu tư dài hơi. Khi bị siết hoạt động phát hành trái phiếu vay nợ trong dân, chắc chắn DN sẽ gặp khó khăn hơn trong đầu tư, trừ doanh nghiệp lớn, làm ăn uy tín. Một số DN phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, được cho là tồn tại rất nhiều rủi ro với cả DN và người mua trái phiếu có thể kể đến như:
Cuối năm 2021, Công ty CP Bách Hưng Vương đã huy động 2.980 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 12 tháng. Công ty CP đầu tư Sun Valley cũng phát hành thu về 3.560 tỷ đồng kỳ hạn 48 tháng;
Ðầu năm 2022, Công ty CP Bất động sản Mỹ đã công bố huy động thành công 300 tỷ đồng với kỳ hạn 7 năm, phát hành thị trường trong nước. Trước đó, ngày 6/1/2022, doanh nghiệp này cũng công bố phát hành thành công lô trái phiếu có trị giá 500 tỷ đồng;
Ðược biết, Công ty CP Bất động sản Mỹ - tiền thân là Công ty Cổ phần Bất động sản Mùa Ðông (VID), được thành lập năm 2007, thuộc hệ sinh thái của TNG Holdings. Trong hệ sinh thái này có TNR Holdings là công ty thành viên, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực BÐS;
Ngày 10/2, Công ty CP Tập đoàn Sunshine hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng với kỳ hạn 6 năm, đáo hạn vào 31/12/2027. Ðây là đợt phát hành trái phiếu đầu tiên trong năm 2022 của doanh nghiệp. Trước đó, trong năm 2021, Sunshine đã có 3 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Tập đoàn Ðầu tư I.P.A đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ tối đa 1.000 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không đảm bảo bằng tài sản trong năm 2022.
Sẽ hết “sốt” và giảm giá?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong năm 2020 - 2021, thị trường BĐS xuất hiện tình trạng thiếu hụt các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, nguồn cung mới trong năm 2020 chỉ bằng 50% so với năm 2019. Đến năm 2021, số lượng dự án được cấp mới chỉ có khoảng 250 dự án. Phân khúc nhà ở xã hội cũng gần như không có nhiều dự án được cấp phép mới, mà chỉ là các dự án được triển khai từ trước đó. Trong khi đó, nhu cầu của người dân là rất lớn… điều này tạo ra áp lực cho nguồn cung.
Ông Khởi cho biết, điểm nghẽn của thị trường là nguồn tài chính cho BĐS chưa đa dạng và chưa bền vững. Hiện tại, nguồn vốn của các doanh nghiệp chủ yếu dựa vào ngân hàng, trái phiếu và huy động từ khách hàng… BĐS nghỉ dưỡng cũng giảm mạnh do có nhiều dự án đã xong, không có nhiều dự án được cấp mới. Cụ thể, trong năm 2020-2021, thị trường chỉ có khoảng 199 dự án được cấp phép đầu tư. Tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép là 140 dự án.
Do nguồn cung giảm nên giá BĐS đã tăng, đặc biệt là phân khúc đất nền. Theo ông Khởi, tính đến cuối năm 2021, giá bình quân căn hộ tăng 5-7%, có nơi tăng 7-10%, nhưng đối với đất nền thì có nơi tăng lên tới 50% so với năm 2020.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong năm 2020 - 2021, thị trường xuất hiện tình trạng thiếu hụt các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, nguồn cung mới trong năm 2020 chỉ bằng 50% so với năm 2019. Ðến năm 2021, số lượng dự án được cấp mới chỉ có khoảng 250 dự án. Phân khúc nhà ở xã hội cũng gần như không có dự án được cấp phép mới, mà chỉ là các dự án được triển khai từ thời gian trước. Trong khi đó, nhu cầu của người dân là rất lớn… điều này tạo ra áp lực cho nguồn cung.
“Như vậy thì không thể gọi là ổn định được. Hơn nữa, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiền để làm hoàn thiện dự án, trong khi dự án không đủ điều kiện để bán hàng, huy động vốn của khách hàng thì sẽ như thế nào”, ông Khởi đặt vấn đề và cho biết thêm, thông tin về thị trường đến nay vẫn chưa thực hiện tốt, chưa cung cấp kịp thời, nhiều môi giới lợi dụng để thổi giá, khiến thị trường méo mó, dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp BĐS không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.
Theo ông Châu, thị trường BĐS chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó trở về mức như năm 2012-2013. Với quy định mới của NHNN, Bộ Tài chính, nhiều doanh nghiệp BĐS không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm BĐS sẽ buộc phải bán để trả nợ.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho hay, sau loạt sự kiện liên quan đến thị trường chứng khoán, doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu, có thể khẳng định có một nguồn vốn lớn không từ các nhà đầu tư mà dựa trên sự kết hợp của ngân hàng, công ty chứng khoán và công ty bất động sản thực hiện phát hành trái phiếu dưới chuẩn. Theo thống kê của Bộ Tài chính, đến đầu tháng 3, tổng giá trị trái phiếu dưới chuẩn đã phát hành trong hai năm qua lên đến trên 700.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm khoảng 60% và có sự tham gia của ngân hàng và công ty chứng khoán ở nhiều góc độ.
“Như vậy, nguồn vốn này đã “quăng” vào thị trường trong 2 năm qua, đó có thể là động lực chính để thị trường BĐS năm 2021 tăng giá rất mạnh ở diện rộng . Khi dòng vốn này bị siết như vậy, vốn lướt sóng BĐS trong năm 2022 sẽ không có. Tôi nhận định năm 2022 không phải là năm BĐS có thể tăng giá. Sẽ có nhiều vùng BĐS phải giảm giá thì người nắm giữ mới bán được nếu họ muốn thanh khoản”, ông Hiển nói.
