Lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh, thị trường sẽ ra sao?

Lãi suất cho vay bất động sản tăng sẽ tác động lên thị trường năm 2026. Ảnh minh họa: Lưu Thủy

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng thương mại đã có sự phân hóa đáng kể, trong đó nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4) đã nâng lãi suất cho vay bất động sản lên tiệm cận 14%/năm.

Cụ thể, trong nhóm này, lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian ưu đãi hiện nay tại Vietcombank và VietinBank là từ khoảng 8,5%/năm đến 13,9%/năm tùy theo thời gian cố định lãi suất và loại hình dự án.

Mức lãi suất cho vay này cao hơn khá nhiều so với mức lãi suất cho vay 5,7%/năm đến 8,2%/năm cách đây hơn 1 năm.

Đáng chú ý, sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất cho vay thả nổi được tính bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ tối thiểu 3,5%/năm. Như vậy, sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay thực tế sẽ tăng lên đáng kể nếu mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục nhích lên.

Đối với một số ngân hàng thương mại khác, lãi suất cho vay mua nhà, mua đất ưu đãi được niêm yết từ 9,5%/năm đến 11,5%/năm tùy theo thời gian ưu đãi. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay thả nổi cũng được tính theo lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ khoảng 2%/năm đến 3,3%/năm tùy giai đoạn vay cũng khiến chi phí vay vốn dài hạn phụ thuộc vào biến động lãi suất trên thị trường.

Theo các chuyên gia, chịu tác động rõ nét nhất của việc tăng lãi suất cho vay bất động sản là thị trường sơ cấp và các phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền, hoặc phân khúc bất động sản cao cấp do đây là phân khúc nhạy cảm với chi phí vốn và tâm lý thị trường. Trong đó, những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ đối mặt với áp lực lớn khi chi phí vốn tăng cao.

Trong khi đó, các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc với những dự án bất động sản nhờ dòng tiền nhàn rỗi, khả năng khai thác ổn định được cho là chịu tác động nhỏ hơn ở khía cạnh tốc độ giao dịch chậm lại.

Đối với tín dụng bất động sản, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong năm 2025 tăng từ 1,56 triệu tỷ đồng quý I lên hơn 2 triệu tỷ đồng vào quý IV.

Bên cạnh đó, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản biến động mạnh cả về quy mô lẫn cơ cấu phát hành. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trên tổng giá trị phát hành chiếm 7,43% trong tháng 10/2025 nhưng đã tăng lên 38,6% trong tháng 11 và giảm về 28% vào tháng 12/2025.

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 từng bước phục hồi nhưng theo đánh giá của Bộ Xây dựng vẫn chưa thực sự bền vững. Quy mô phát hành đã được cải thiện rõ nét vào nửa cuối năm, trong đó khối ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo nhưng trái phiếu bất động sản được phát hành chọn lọc, trong đó tập trung vào các doanh nghiệp chấp nhận lãi suất cao.

Đánh giá về khả năng tiếp cận vốn của lĩnh vực bất động sản trong năm 2026, trong báo cáo triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 mới đây, chuyên gia của VCBS Research nhận định, trong năm 2026, tín dụng bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn.

Tuy nhiên, theo VCBS Research, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025 do định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản đã ở mức khoảng 24% - 25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành bất động sản có xu hướng gia tăng. Do đó, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt, tránh tình trạng tăng nóng.

Bên cạnh đó, VCBS Research phân tích, đối với người mua nhà, việc đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai dù chưa chính thức nhưng có thể ảnh hưởng khả năng tiếp cận vốn và nhu cầu đầu tư.

Ngoài ra, mặt bằng lãi suất tiếp tục được dự báo có xu hướng tăng trong thời gian tới cũng sẽ tạo áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt khi mức độ sử dụng đòn bẩy gia tăng nhằm chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn đánh giá, hiện nay, vốn đầu tư vào bất động sản chủ yếu từ các nguồn vốn tự có và vay vốn từ các ngân hàng thương mại.

Theo chuyên gia này, đây là bài toán mà các chuyên gia kinh tế luôn tìm cách giải quyết bằng việc tìm thêm các dòng vốn khác cho thị trường bất động sản như như vốn từ các quỹ ủy thác đầu tư. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực có tỷ suất lợi nhuận rất cao nên khả năng thu hút dòng vốn FDI là tất yếu và sẽ tạo ra xu hướng tiếp theo trên thị trường bất động sản.