Bất động sản công nghiệp: Từ làn sóng mở rộng năm 2025 đến triển vọng tăng trưởng năm 2026

Theo dự báo, năm 2026, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền Bắc sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Ảnh: Thu Hiền

Năm 2025: nguồn cung đất khu công nghiệp tăng đột biến

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc do Cushman & Wakefield (C&W) công bố, năm 2025 đánh dấu một giai đoạn mở rộng mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc.

Làn sóng gia tăng nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW) diễn ra trong bối cảnh nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và sản xuất vẫn được duy trì ổn định, tạo nền tảng quan trọng cho triển vọng tăng trưởng trong năm 2026.

C&W cho biết, mặc dù nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ chưa từng có – dưới tác động của việc điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án – khả năng hấp thụ vẫn giữ ở mức ổn định, trong khi mặt bằng giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ. Những diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với các yếu tố nền tảng được định hình rõ hơn cho chu kỳ tiếp theo.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía các doanh nghiệp thuê.

Bên cạnh yếu tố giá thuê, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh sở hữu quỹ đất lớn và hệ thống kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện được đánh giá sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong giai đoạn 5–10 năm tới.

Theo C&W, khi thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc bước sang giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở nên quan trọng không kém yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn trong trung hạn.

Tính đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung tích lũy đất KCN tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. Riêng trong quý 4/2025, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án gồm KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình (237 ha).

Việc các dự án hạ tầng KCN liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế của các trung tâm công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha, mà còn cho thấy xu hướng mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.

So với quy mô 16.800 ha ghi nhận tại quý 4/2024, tổng nguồn cung toàn vùng đã tăng khoảng 42,8%. Theo C&W, mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc điều chỉnh phạm vi vùng nghiên cứu sau sáp nhập địa giới hành chính, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025, tạo tiền đề nguồn cung cho giai đoạn 2026 và các năm tiếp theo.

Về hấp thụ, thị trường đất KCN miền Bắc trong quý 4/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 65,74%, giảm so với mức 67% của quý trước và thấp hơn 2,26 điểm phần trăm so với cùng kỳ quý IV/2024.

Theo đánh giá của C&W, sự sụt giảm của tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ lượng nguồn cung mới gia nhập thị trường với quy mô lớn trong năm 2025, khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.

Nguồn cầu trong quý tiếp tục tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, với các dự án đầu tư quy mô lớn được ghi nhận tại Bắc Ninh. Mặt bằng giá chào thuê trung bình của đất KCN toàn vùng miền Bắc trong quý IV/2025 đạt khoảng 135 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với mức 133 USD/m² của quý trước.

Kho, xưởng xây sẵn: nền tảng cho giai đoạn tiếp theo

Ở phân khúc kho và xưởng xây sẵn, dữ liệu của JLL Việt Nam cho biết năm 2025 ghi nhận lượng nguồn cung mới cao kỷ lục tại thị trường cấp 1 miền Bắc, với gần 1,2 triệu m² hoàn thành. Trong đó, phân khúc xưởng xây sẵn chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới.

Các sản phẩm kho, xưởng cao tầng ngày càng phổ biến, đặc biệt tại Bắc Ninh, trong khi các mô hình kho/xưởng hỗn hợp được đưa vào cơ cấu sản phẩm của nhiều dự án nhằm gia tăng tính linh hoạt cho khách thuê.

Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 miền Bắc giảm nhẹ khoảng 5%, đạt 75,4% đối với kho xây sẵn và 85,8% đối với xưởng xây sẵn (giảm 4,2%). Tuy nhiên, JLL ghi nhận nguồn cầu vẫn duy trì tích cực trong bối cảnh nhiều nhà sản xuất lựa chọn các sản phẩm xây sẵn để giảm chi phí đầu tư ban đầu.

Về giá thuê, mặt bằng giá trung bình tại các thị trường cấp 1 đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng đối với kho xây sẵn và 5,0 USD/m²/tháng đối với xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 6,3% và 3,3% theo năm.

Theo JLL, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh thành cấp 1 miền Bắc đạt gần 480 ha trong năm 2025, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh tốc độ cho thuê tạm thời chững lại, đà tăng giá thuê các KCN cũng chậm hơn so với giai đoạn trước.

Mức giá chào thuê trung bình tại các thị trường cấp 1 đạt 143 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng 4% theo năm, thấp hơn mức tăng 6% – 11%/năm trong giai đoạn 2021–2023.

Bước sang năm 2026, cả C&W và JLL đều cho rằng nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền Bắc sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo dự báo của C&W, trong giai đoạn 2026–2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Nguồn cung này không chỉ tập trung tại các trung tâm công nghiệp truyền thống mà còn mở rộng mạnh sang các khu vực vệ tinh.

Cùng với đó, JLL cho biết nhiều dự án khởi công từ nửa cuối năm 2025 dự kiến sẽ hoàn thiện và cho thuê trong giai đoạn 2026–2027. Việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm, cùng với sự hình thành các khu thương mại tự do, được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường mở rộng sang các khu vực tiềm năng mới như khu vực sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) và phía Nam Hải Phòng.