Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20%: Giá nhà có giảm?

Đề xuất đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản

Tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) được Bộ Tài chính lấy ý kiến.

Bộ này đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân (x) với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu, tối đa 10%.

Với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất chuyển nhượng vẫn như hiện hành, ở mức 2%, mà không tính theo thời gian nắm giữ. Bởi, Luật Dân sự quy định thừa kế là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, khác với cho, tặng bất động sản.

Đề xuất của Bộ Tài chính được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản ở rất nhiều tỉnh thành, trong đó đáng chú ý nhất là Hà Nội và TP.HCM tăng rất mạnh, liên tục lập đỉnh mới.

Tại Hà Nội, trong vài ngày gần đây, báo chí liên tục đưa tin giá căn hộ mấp mé 80 triệu đồng/m2; giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý 2/2025 cán mốc 79 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại một số dự án cao cấp, giá được đẩy lên mức rất cao, từ 200 đến 300 triệu đồng/m2 cho căn hộ chung cư.

Động thái này khiến người dân đưa ra những dự báo trái chiều. Trong khi một số người cho rằng việc áp thuế sẽ khiến giá nhà giảm thì một số khác lại tin rằng giá nhà sẽ tăng.

Anh Lê Công Bình (Bạch Mai, Hà Nội), người đang có kế hoạch mua nhà tin rằng khi áp thuế cao cho bất động sản, sẽ hạn chế được giới đầu tư, từ đó giá nhà đất không bị đẩy lên nữa, thậm chí còn có cơ hội giảm. Chính vì vậy, anh Bình hoãn kế hoạch mua nhà và chờ đến khi nào Luật được thông qua thì mới tìm nơi an cư lạc nghiệp.

Ở chiều ngược lại, bình luận trong một bài báo có nội dung về đề xuất này, một thành viên nhận xét: “Việc đánh thuế tới 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản nghe thì có vẻ công bằng, nhưng thực tế sẽ đẩy chi phí vào giá bán, khiến người mua cuối cùng phải gánh hậu quả. Mục tiêu bình ổn giá nhà rất khó đạt được và cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân càng xa vời hơn. Cũng không thể đánh đồng tất cả giao dịch là đầu cơ. Nhiều người buộc phải bán nhà do thay đổi việc làm, hoàn cảnh gia đình... cũng sẽ bị coi như có lãi và bị đánh thuế nặng, điều này là bất hợp lý.

Muốn giá nhà giảm, đánh thuế “đô thị ma”

Trả lời phóng viên Báo Công Thương, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết đề xuất này không có gì mới vì trước đó có lúc tính 25%, có thời điểm áp 20%. Chỉ có điều với những trường hợp không tính được thu nhập vì thuế được tính theo 2% giá trị chuyển quyền.

Nguyên nhân của việc không tính được thu nhập, theo GS Đặng Hùng Võ, đó chính là việc người dân không ghi giá trị thật của chuyển nhượng trong hợp đồng, mà ghi rất thấp, chỉ ngang bằng bảng giá Nhà nước. Mà bảng giá Nhà nước thường thấp hơn thị trường tới 40%.

“Đại đa số không tính được thu nhập nên người ta vẫn đánh thuế 2% giá trị chuyển nhượng. Nên lần này, họ cho rằng đánh thuế cao hơn trong những trường hợp chuyển nhượng dưới 1 năm, dưới 5 năm. Mua rồi chuyển nhượng dưới 1 năm sẽ bị đánh thuế cao hơn nhiều, 5 năm thì thấp hơn một chút”, GS Đặng Hùng Võ bình luận.

Trả lời cho câu hỏi làm thế nào để giảm giá nhà hiện nay, đặc biệt ở thị trường Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ cho biết tốt nhất là dùng thuế bất động sản, thuế tài sản bất động sản. Về vấn đề này, đã có 2 Nghị quyết đề cập tới, đó là Nghị quyết 19 năm 2012 và Nghị quyết 18 năm 2022. Gần đây có thêm Nghị quyết 22.

Nội dung của những Nghị quyết này là đánh thuế cao với những bất động sản không được đưa vào sử dụng. Những thành phố ma, đô thị ma phải đánh thuế thật cao.

“Nghị quyết thì đã có nhưng cứ nói chung chung suốt hơn 10 năm qua. Hiện tại, chưa có khung thuế cho việc này. Cần phải đánh thuế vào những người sở hữu bất động sản bỏ hoang. Không nộp thuế thì cơ quan chức năng đến thay khó mới vào khóa cũ”, GS Võ đưa ra quan điểm.

Nếu không giảm được giá nhà đất, hệ lụy của nó là rất lớn. Theo GS Đặng Hùng Võ, đến một lúc nào đó sẽ đổ vỡ vì giá cao đến cái mức bất hợp lý về quy luật tài chính. Trung Quốc là ví dụ điển hình nhất. Thị trường bất động sản Trung Quốc đã đổ vỡ nhiều năm qua và chưa có dấu hiệu phục hồi.

Theo Bộ Tài chính, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí và giảm sức hấp dẫn của hành vi đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Một số nước còn áp dụng thuế với lợi nhuận từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại bất động sản.