Phát Đạt (PDR) chào bán gần 200 triệu cổ phiếu giá dưới sổ sách, dốc 1.550 tỷ đồng thâu tóm dự án ven sông Hàn

Hạ giá chào bán xuống dưới thị giá, Phát Đạt dồn vốn vào thương vụ nắm 99% pháp nhân sở hữu dự án ven sông Hàn

Trong tài liệu trình Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đưa ra phương án chào bán tối đa 199,5 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ thực hiện quyền 5:1. Nếu hoàn tất, doanh nghiệp có thể thu về gần 1.996 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô phát hành, mà còn ở mức giá chào bán. So với thị giá PDR đang quanh 16.000 đồng/cổ phiếu, mức 10.000 đồng thấp hơn đáng kể. Giá này đồng thời cũng nằm dưới giá trị sổ sách hơn 12.400 đồng/cổ phiếu theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán cuối năm 2025. Doanh nghiệp cho biết mức giá được cân nhắc trên cơ sở điều kiện thị trường, đồng thời nhằm tạo điều kiện để cổ đông hiện hữu tiếp tục tham gia và đồng hành cùng quá trình phát triển.

Thời điểm triển khai chưa được ấn định cụ thể, song kế hoạch dự kiến thực hiện trong năm 2026 sau khi được cơ quan quản lý chấp thuận. Hội đồng quản trị sẽ chủ động lựa chọn thời điểm phù hợp với diễn biến thị trường. Nếu phát hành thành công, đây sẽ là đợt chào bán ra công chúng thứ hai của doanh nghiệp kể từ năm 2024, sau lần huy động hơn 1,3 ngàn tỷ đồng trước đó.

Nhìn vào cơ cấu sử dụng vốn, trọng tâm của đợt huy động gần như dồn vào Đà Nẵng. Trong tổng số tiền dự kiến thu được, khoảng 1.550 tỷ đồng được phân bổ cho dự án ven sông Hàn. Cụ thể, khoảng 629 tỷ đồng sẽ dùng để góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point, còn khoảng 921 tỷ đồng dùng để mua cổ phần tại chính doanh nghiệp này. Theo kế hoạch, khoản mua cổ phần dự kiến giải ngân trong quý 2/2026, còn phần góp vốn phục vụ xây dựng sẽ thực hiện trong quý 3.

Theo phương án được công bố, Phát Đạt sẽ mua lại 99% vốn tại pháp nhân sở hữu dự án từ cá nhân ông Võ Ngọc Châu với giá hơn 1.061 tỷ đồng. Nếu giao dịch hoàn tất, doanh nghiệp gần như nắm quyền chi phối toàn bộ pháp nhân này.

Khu đất mà PDR hướng tới nằm tại các lô A1-12, A1-13, A1-14 đường Như Nguyệt, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng, quy mô khoảng 8.845 m2. Theo hồ sơ quy hoạch 1/500 do UBND phường Hải Châu lấy ý kiến cộng đồng đầu năm 2026, khu đất được định hướng phát triển thành tổ hợp căn hộ du lịch, văn phòng và thương mại dịch vụ, cao tối đa 35 tầng nổi và 2 tầng hầm.

Thương vụ này thực tế đã được chuẩn bị từ trước. Báo cáo tài chính cho thấy từ năm 2022, Phát Đạt đã có khoản trả trước hơn 150 tỷ đồng cho chính ông Võ Ngọc Châu liên quan đến quyền sử dụng đất tại khu vực ven sông Hàn. Dự án này cũng đã nằm trong danh mục triển khai giai đoạn 2025-2026 với tên thương mại Hàn River, từng được lãnh đạo doanh nghiệp nhắc tới trong kế hoạch công bố cuối năm trước.

Rót thêm vốn vào 239 CMT8, trả cổ tức bằng cổ phiếu hơn 1.197 tỷ đồng sau năm lãi ròng vượt 515 tỷ

Ngoài thương vụ tại Đà Nẵng, Phát Đạt còn dự kiến dùng 300 tỷ đồng từ đợt phát hành để mua cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN, chủ đầu tư dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám, phường Bàn Cờ, TP.HCM.

Đây là thương vụ doanh nghiệp đã công bố từ cuối năm 2025 khi nhận chuyển nhượng cổ phần từ CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Tổng giá trị thương vụ dự kiến khoảng 1.350 tỷ đồng để sở hữu 50% vốn tại AKYN, trong đó phần vốn lấy từ đợt phát hành chỉ đáp ứng một phần. Phần còn lại được dự kiến cân đối từ các nguồn khác như dòng tiền kinh doanh hoặc vốn vay. Theo kế hoạch, khoản giải ngân này sẽ thực hiện trong quý 2/2026.

Dự án 239 CMT8 có diện tích 3.500 m2, được định hướng phát triển thành tổ hợp chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng với tổng mức đầu tư khoảng 5.500 tỷ đồng.

Cả Hàn River và 239 CMT8 đều từng được nhắc tới trong buổi livestream gặp nhà đầu tư cuối tháng 1/2026 của PDR. Khi đó, ông Nguyễn Văn Đạt cho biết doanh nghiệp đang triển khai bán hàng tại loạt dự án như Hàn River, Quy Nhơn Iconic, Serenity Phước Hải, Poulo Condor và 239 CMT8. Riêng với dự án 239 CMT8, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết công trình đã hoàn tất pháp lý, đang thi công phần hầm và dự kiến mở bán từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026.

Trên cơ sở đó, Phát Đạt kỳ vọng lợi nhuận năm 2026 có thể tăng ít nhất gấp đôi so với năm 2025 nhờ đóng góp từ chuyển nhượng dự án và hoạt động bán hàng. Riêng dự án Thuận An 1 được kỳ vọng có thể mang về khoảng 1.900 tỷ đồng.

Song song với kế hoạch huy động vốn, doanh nghiệp cũng sẽ trình cổ đông phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức. Theo đó, cổ đông sẽ nhận cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 10%, tương ứng tối đa gần 120 triệu cổ phiếu, giá trị khoảng 1.197 tỷ đồng theo mệnh giá. Nguồn chi trả lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, khoảng 1.736 tỷ đồng tính đến cuối năm 2025 sau khi trích lập các quỹ.

Theo số liệu đã kiểm toán, năm 2025 PDR ghi nhận tổng doanh thu khoảng 2.954 tỷ đồng, trong đó khoảng một nửa đến từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần tại các công ty con. Yếu tố này góp phần đưa lãi ròng lên 515 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ.

Trong giai đoạn 2026-2030, doanh nghiệp của ông Nguyễn Văn Đạt đặt mục tiêu doanh thu lũy kế hơn 44,8 ngàn tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 11,8 ngàn tỷ đồng. Hàn River và 239 CMT8 đều nằm trong danh sách các dự án được kỳ vọng mang lại nguồn thu, cùng với Quy Nhơn Iconic, Poulo Condor, Thuận An 1 và Serenity Phước Hải.

Việc lựa chọn phát hành lượng lớn cổ phiếu với giá thấp hơn thị giá và dưới cả giá trị sổ sách cho thấy Phát Đạt đang chấp nhận nới rộng biên huy động để đổi lấy nguồn lực triển khai các thương vụ mới.

Trong đó, phần vốn dồn mạnh vào Hàn River phản ánh rõ ưu tiên chiến lược của doanh nghiệp tại Đà Nẵng, đồng thời cũng cho thấy kế hoạch tăng trưởng tới đây tiếp tục dựa đáng kể vào mở rộng danh mục dự án và chuyển nhượng cấu phần đầu tư, thay vì chỉ trông vào dòng thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản thuần túy.