Evergrande hóa thành doanh nghiệp zombie từ năm 2016 nhưng cổ phiếu vẫn tăng gần 500% trong cơn sốt đất: Loạt "báo động đỏ" trên thị trường BĐS Trung Quốc đã bị phớt lờ như thế nào?

Bong bóng thậm chí còn trở nên ‘căng’ hơn vì không ai muốn dừng lại. Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, người mua nhà, đại lý bất động sản và thậm chí cả các ngân hàng Phố Wall góp phần vào cuộc bùng nổ này đều phớt lờ những dấu hiệu cảnh báo.

Các nhà phát triển đã tìm mọi cách để che giấu số nợ họ đang có với sự giúp sức của ngân hàng và luật sư. Dù vậy, người mua thì ra sức mua thêm. Còn các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài  rót vốn liên tục vào các nhà phát triển với kỳ vọng thu nhiều lợi nhuận.

Các bên tham gia đều cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ không bao giờ cho phép thị trường bất động sản sụp đổ. Người Trung Quốc đã đầu tư phần lớn tài sản của họ vào nhà ở, vì thế để thị trường lao dốc có thể xóa sạch phần lớn tiền tiết kiệm của người dân.

Giờ đây, Trung Quốc đang phải trả giá vì đã không hành động sớm hơn để kiềm chế tất cả.

Hơn 50 nhà phát triển Trung Quốc vỡ nợ trái phiếu quốc tế. Khoảng 500.000 người đã mất việc làm. Khoảng 20 triệu đơn vị nhà ở trên khắp Trung Quốc vẫn chưa được hoàn thiện và ước tính cần khoảng 440 tỷ USD để hoàn thành chúng.

Giá nhà cũ ở các thành phố lớn đã giảm 5,9% trong tháng 3. Chính quyền địa phương bị mất thu nhập từ việc bán đất cho các nhà phát triển và đang phải vật lộn để trả nợ. Nền kinh tế nói chung gặp khó khi bất động sản và các ngành liên quan, từng chiếm khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội, lại trở thành lực cản lớn hơn cho tăng trưởng.

Dự án ‘chết’

Năm 2016, hai nhân viên kế toán của GMT Research, bao gồm Gillem Tulloch và Nigel Stevenson, đi từ Hồng Kông (Trung Quốc) đến Trung Quốc đại lục, để tìm hiểu về những gì mà họ cho là “bất thường tài chính” trên thị trường nhà ở Trung Quốc.

Họ tập trung vào các dự án của China Evergrande Group, nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước tính theo doanh thu lúc bấy giờ. Cả hai đã đến thăm 40 dự án Evergrande ở 16 thành phố và kết luận rằng nhiều dự án trong số đó là “tài sản chết” – thu về rất ít hoặc là không mang lại thu nhập. Những dự án này bao gồm các khách sạn rất vắng khách, các cửa hàng chưa có ai thuê, và các khu phát triển cách xa các trung tâm dân cư lớn.

Hai kế toán viên đặc biệt chú ý đến hầm để xe tại dự án của Evergrande. Nhiều trong số chúng gần như trống rỗng. Theo tính toán của họ, Evergrande đã xây khoảng 400.000 bãi đậu xe nhưng gặp khó trong việc cho thuê hoặc bán. Tuy nhiên, trong các báo cáo kiểm toán, công ty này vẫn định giá các bãi đỗ xe này ở mức 7,5 tỷ USD.

“Theo tính toán của chúng tôi, công ty đã vỡ nợ và vốn chủ sở hữu của nó chẳng có giá trị gì,” hai kế toán viên viết trong báo cáo gửi khách hàng cùng năm. Báo cáo kết luận Evergrande chỉ có thể tồn tại bằng cách vay thêm.

Tulloch và Stevenson nói rằng nhiều khách hàng đồng ý với phân tích của họ, nhưng không nhiều người tỏ ra cảnh giác. Tuy vậy, họ đã đúng khi không làm vậy. Thị trường bất động sản Trung Quốc lúc ấy trên đà phục hồi nhờ kế hoạch giải cứu của chính phủ được triển khai một năm trước đó. Năm 2017, doanh số bán nhà tăng 11% và cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của Evergrande tăng 458%.

Các nhà đầu tư hứng khởi

Đối với nhiều người Trung Quốc, bất động sản dường như là một khoản đầu tư thông minh và an toàn hơn so với chứng khoán. Nhiều người đã mua nhiều căn hộ và để trống, hài lòng khi thấy giá trị của chúng tăng lên.

Chen Yanzhi, hiện 35 tuổi, cho biết cô bắt đầu mua nhà khi còn học đại học, sau khi kiếm được một ít tiền nhờ giao dịch cổ phiếu. Cô bắt đầu đi thăm các dự án mới trên khắp đất nước, mua các căn hộ bất cứ khi nào cô thấy thích.

Hơn một thập kỷ, cô đã mua và bán hơn 20 ngôi nhà ở những nơi như Nam Kinh, Thượng Hải và tỉnh Hải Nam. Vốn ban đầu là khoảng 70.000 USD. Nhiều năm sau, cô trả 3,8 triệu USD để mua bất động sản ở Thượng Hải.

Những người trẻ tuổi cũng đã kiếm được nhiều tiền khi làm việc cho các chủ đầu tư.

Remen Xia, 40 tuổi, từng là giám đốc bán hàng tại Evergrande ở tỉnh Cát Lâm phía bắc Trung Quốc trước khi chuyển sang làm cho các công ty bất động sản khác. Theo nhà cung cấp dữ liệu Wind, vào năm 2018 và 2019, anh kiếm được 280.000 USD một năm, trong khi mức lương trung bình ở Cát Lâm chưa đến 4.500 USD.

Các nhà phát triển cần rất nhiều vốn. Theo nhà cung cấp dữ liệu Dealogic, từ năm 2017 đến năm 2021, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã huy động được 258 tỷ USD bằng cách bán trái phiếu bằng đô la. Các ngân hàng, bao gồm cả những ngân hàng lớn ở Phố Wall như Goldman Sachs và Morgan Stanley, đã thu về 1,72 tỷ USD để bảo lãnh cho các giao dịch này.

‘Đào hố’

Các ngân hàng Trung Quốc và các tổ chức quốc tế như Fidelity, Invesco, BlackRock và Pimco đã đầu tư vào trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Nhu cầu về trái phiếu vượt xa nguồn cung, vì vậy các nhà đầu tư dường như sẵn sàng chấp nhận các cơ cấu giao dịch đáng ngờ.

Một chiến thuật phổ biến mà các chủ ngân hàng và nhà đầu tư gọi là “đào hố”, đó là sử dụng các công ty con vỏ bọc để vay tiền. Cơ cấu này cho phép các công ty mẹ tránh tiết lộ các khoản nợ phát sinh trên bảng cân đối kế toán bằng việc bảo lãnh nợ cho công ty con. Luật sư và kế toán cho biết, việc này không bất hợp pháp vì bảng cân đối kế toán chỉ cung cấp một cái nhìn tổng thể về tình hình tài chính của công ty tại một thời điểm cụ thể.

Các ngân hàng Trung Quốc rất hào hứng bảo lãnh phát hành trái phiếu đến mức đôi khi họ đồng ý đầu tư hàng chục triệu USD vào trái phiếu. Sự tham gia của ngân hàng khiến các nhà đầu tư khác tin rằng thương vụ này rất hấp dẫn, từ đó đó lãi suất được giữ ở mức thấp và giúp các chủ đầu tư huy động vốn ít tốn kém hơn.

Sau một thời gian tạm lắng trong thời gian phong tỏa vì Covid vào đầu năm 2020, thị trường lại tiếp tục nóng lên.

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà ở và hàng tồn của các nhà phát triển Trung Quốc đạt 52 nghìn tỷ USD, gấp đôi quy mô thị trường nhà ở Mỹ và lớn hơn toàn bộ thị trường trái phiếu Mỹ. Người dân Trung Quốc ước tính có gần 78% tài sản gắn liền với bất động sản nhà ở, so với 35% ở Mỹ.

Lằn ranh đỏ

Vào ngày đầu tiên của năm 2021, các cơ quan quản lý đã áp đặt một chính sách được gọi là “ba lằn ranh đỏ” nhằm hạn chế các khoản vay mới đối với các nhà phát triển có đòn bẩy tài chính quá mức. Các ngân hàng bắt đầu yêu cầu họ trả nợ sớm. Các nhà đầu tư ngừng mua trái phiếu của các nhà phát triển.

Trong vòng vài tháng, Evergrande không thể thanh toán cho các nhà cung cấp vật liệu xây dựng và dịch vụ xây dựng. Vào tháng 8/2021, công ty đã dừng thi công hàng trăm dự án. Evergrande cũng tìm kiếm sự giúp đỡ của chính phủ vào cuối năm đó, nhưng không nhận được gói cứu trợ.

Những người mua nhà ở Trung Quốc lo sợ trước viễn cảnh các nhà phát triển có thể hết tiền và bỏ dở nhà nên ngừng mua. Tại 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, doanh số bán hàng giảm mạnh. Theo Dealogic, tổng giá trị trái phiếu lãi suất cao do các nhà phát triển Trung Quốc phát hành đã giảm từ 23 tỷ USD vào năm 2021 xuống còn 431 triệu USD vào năm 2022.

Khủng hoảng thanh khoản khiến các nhà phát triển suy sụp như quân cờ domino.

Chen, nhà đầu tư cá nhân đã mua bán nhà trong nhiều năm, cho biết một nửa số căn nhà của cô hiện không có người thuê và một số căn có giá trị thấp hơn số tiền cô bỏ ra mua. Tuy nhiên, cô cho biết mình không vội bán và vẫn lạc quan.

Xia, cựu nhân viên bán hàng tại một công ty bất động sản, đã rời ngành vào đầu năm 2023 sau khi không nhận được lương trong 6 tháng.

Vào tháng 12/2021, Evergrande vỡ nợ trái phiếu quốc tế. Tháng 1/2024, một tòa án Hồng Kông đã ra lệnh thanh lý Evergrande và giao dịch cổ phiếu của công ty này bị đình chỉ ở mức 2 cent/cổ phiếu. Vào tháng 3, cơ quan quản lý chứng khoán Trung Quốc cho biết Evergrande đã phóng đại doanh thu của mình trong năm 2019 và 2020 lên tổng cộng 78,4 tỷ USD, khiến đây trở thành một trong những vụ lừa đảo tài chính lớn nhất từng bị phát hiện tại nước này.

Theo WSJ