Ưu đãi nhà ở cho thuê phải đến đúng đối tượng, phù hợp nguồn lực ngân sách

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: VPQH

Phân quyền mạnh, cắt giảm điều kiện kinh doanh, mở rộng nhà ở cho thuê

Sáng ngày 2/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng tiếp tục đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính; đồng thời rà soát, hoàn thiện các chính sách về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở.

Theo Bộ trưởng, một trong những nội dung đáng chú ý là phân quyền, phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương. Đối với lĩnh vực nhà ở, dự thảo Luật phân quyền 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ cho chính quyền địa phương; chỉ còn một thủ tục liên quan đến cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Dự thảo đồng thời cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Về chính sách phát triển nhà ở, dự thảo bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm.

Đáng chú ý, dự thảo Luật bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về đối tượng được thuê; các hình thức phát triển nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư và giá cho thuê nhà ở.

Cùng với đó, dự thảo Luật bổ sung quy định về quản lý nhà ở cho thuê và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế về chỗ ở.

Một nội dung khác được rà soát là quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, dự thảo Luật tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về đối tượng, điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó bỏ sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Về nhà ở xã hội, dự thảo Luật đã luật hóa các nội dung phù hợp của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ về một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết số 201/2025/QH15 bao quát nhiều nội dung như quỹ nhà ở quốc gia, lựa chọn chủ đầu tư, quy hoạch, thủ tục đầu tư, xác định giá bán, giá thuê mua, điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ và phát triển nhà lưu trú công nhân.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo Luật hoàn thiện chính sách theo hướng bổ sung phương án thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư, trong đó có hợp đồng BT, qua đó mở thêm khả năng huy động nguồn lực cho các dự án; đồng thời đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.

Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao trách nhiệm trong quản lý, vận hành và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Ngoài ra, nhiều quy định khác được rà soát nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý sử dụng nhà chung cư và giao dịch về nhà ở, bảo đảm phù hợp với các luật mới được ban hành và các luật đang được sửa đổi.

Dự thảo Luật cũng bỏ 7 nội dung về hành vi bị nghiêm cấm nhằm tránh trùng lặp với quy định cấm tại các luật có liên quan, đồng thời chuyển hóa theo hướng quy định trực tiếp về hành vi, trách nhiệm và cơ chế quản lý.

Hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị

Trình bày báo cáo thẩm tra sơ bộ, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các cơ quan của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.

Theo cơ quan thẩm tra, dự thảo Luật về cơ bản đã thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng; bảo đảm tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan và các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, bình đẳng giới, chính sách dân tộc, phân quyền, phân cấp và cải cách thủ tục hành chính.

Hồ sơ dự án luật được Chính phủ chuẩn bị theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và đủ điều kiện trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã nghiên cứu, tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội đối với hồ sơ định hướng chính sách của dự án luật tại kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất. Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về các nội dung cụ thể, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị rà soát nhiều nội dung. Trong đó, cần nghiên cứu quy định cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn; thể chế hóa đầy đủ chủ trương hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn; rà soát quy định về đối tượng, điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị cân nhắc cách diễn đạt quy định về quyền sở hữu nhà chung cư để phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW. Bên cạnh đó, cần xác định rõ nguồn vốn và hình thức sở hữu đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đặt hàng; rà soát quy định về xử lý quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu, bị buộc xuất cảnh, trục xuất hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu báo cáo thẩm tra dự án Luật. Ảnh: VPQH

Một nội dung khác là làm rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở và các chính sách hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Các quy định này cũng cần phù hợp với nguồn lực ngân sách và thống nhất với các quy định tại dự thảo Luật Ngân sách nhà nước hợp nhất và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Theo cơ quan thẩm tra, chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê cần được nghiên cứu để bảo đảm ưu đãi thực sự đến được với người thuê nhà, nhất là những đối tượng khó khăn về nhà ở, đồng thời ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.

Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục rà soát quy định về quản lý nhà ở là tài sản công; đánh giá thận trọng cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn của chính sách nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp; đồng thời làm rõ việc bỏ tiêu chí được xây dựng trên phần diện tích đất thương mại dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp trong khái niệm về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Đối với nhà ở xã hội, cần tiếp tục rà soát đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội; hoàn thiện cơ chế kiểm soát, ngăn chặn tình trạng trục lợi và kiểm soát giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu để tháo gỡ các điểm nghẽn đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023, nhất là về tài chính phát triển nhà ở và quản lý, sử dụng nhà chung cư; đồng thời hoàn thiện các quy định về điều khoản thi hành và quy định chuyển tiếp, đặc biệt là việc xử lý hiệu lực đối với các nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã được luật hóa.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số nội dung của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó nghiên cứu thêm việc luật hóa các cơ chế, chính sách thí điểm về phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15.

Về quy định cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích cho thuê hoặc lưu trú, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục đánh giá kỹ lưỡng tác động, nhất là về cơ sở chính trị, cơ sở pháp lý, yêu cầu kiểm soát trong quy hoạch và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng xã hội.

Việc nghiên cứu nội dung này cũng cần đặt trong mối quan hệ tổng thể với các chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp và ký túc xá, nhằm bảo đảm thống nhất trong chính sách phát triển nhà ở.

Đối với vấn đề sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục rà soát quy định về xử lý quyền và nghĩa vụ khi hết thời hạn sở hữu hoặc khi tổ chức, cá nhân nước ngoài bị buộc xuất cảnh, trục xuất hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam, bảo đảm phù hợp với Bộ luật Dân sự, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và các quy định có liên quan.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu tiếp tục rà soát các quy định về hình thức và nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước; quản lý, sử dụng nhà chung cư; cũng như cơ chế ưu đãi đối với nhà đầu tư các dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Các chính sách ưu đãi cần bảo đảm tính khả thi trong bối cảnh nguồn lực ngân sách nhà nước còn hạn chế, đồng thời phải hướng đúng tới những đối tượng có khó khăn về nhà ở và có cơ chế ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Bộ Xây dựng, trên cơ sở ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các đại biểu, đại diện lãnh đạo các cơ quan và báo cáo thẩm tra của các cơ quan của Quốc hội, khẩn trương tham mưu Chính phủ hoàn thiện hồ sơ dự án luật, bảo đảm chất lượng và tiến độ gửi đến các đại biểu Quốc hội. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp được giao chủ trì, phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tổ chức thẩm tra chính thức dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội xem xét, quyết định tại Kỳ họp thứ Hai vào tháng 10/2026.