Thị trường nhà ở 2025: Thanh khoản cải thiện nhưng nguồn cung vẫn “kẹt”

Bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM

- Xin bà chia sẻ cảm nhận tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM trong những tháng đầu năm 2025? Theo bà, đâu là điểm sáng và đâu là áp lực lớn nhất mà thị trường đang đối mặt?

+Bà Giang Huỳnh: Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung vẫn đối mặt với thực tế là nguồn cung nhà ở còn rất hạn chế. Các dự án mở bán mới chủ yếu đến từ những chủ đầu tư đã hoàn thiện pháp lý, quy mô nhỏ và tập trung ở các khu vực có sẵn quỹ đất sạch.

Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nhu cầu ở thật vẫn cao, nhưng nguồn cung lại thiếu đa dạng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Chính vì vậy, giá bán tiếp tục tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Người mua ngày càng thận trọng hơn, chỉ lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và tính thanh khoản tốt.

Điểm sáng là thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt, nhất là tại các dự án mới, có chủ đầu tư uy tín. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy niềm tin đang dần quay trở lại với thị trường.

- Nguồn cung nhà ở, bao gồm căn hộ, nhà liền thổ và đất nền, trong những tháng cuối năm sẽ có xu hướng ra sao? Bà đánh giá phân khúc nào sẽ chiếm ưu thế, nhà ở cao cấp, trung cấp hay bình dân?

+Bà Giang Huỳnh: Theo tôi, dự kiến trong quý IV/2025, nguồn cung nhà ở mới vẫn ở mức khiêm tốn, đặc biệt là tại khu vực TP.HCM (cũ). Tuy nhiên, phân khúc trung cấp sẽ chiếm tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung căn hộ sắp ra mắt.

Ngoài ra, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ là khu vực sôi động hơn về nguồn cung mới, nhờ quỹ đất rộng và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Nhiều dự án ở các khu vực này được phát triển đa dạng về phân khúc giá, qua đó bổ trợ cho sự khan hiếm nguồn cung tại TP.HCM, đặc biệt ở phân khúc tầm trung và bình dân.

- Phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” vốn là nhu cầu thực nhưng đang khan hiếm, theo bà, liệu trong thời gian tới có cơ hội phục hồi hoặc được thúc đẩy? Khả năng tăng nguồn cung loại hình này như thế nào?

+Bà Giang Huỳnh: Trong ngắn hạn, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm, nhất là tại TP.HCM (cũ). Nguyên nhân là do chi phí đầu vào và giá đất tăng cao, khiến các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.

Tuy vậy, ở khu vực ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương (cũ), nguồn cung nhà ở hợp túi tiền có thể sẽ gia tăng, nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện và giá đất còn tương đối “mềm”. Người mua có nhu cầu ở thật sẽ cần chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm để có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính.

- Về mặt pháp lý và thủ tục đất đai, theo bà hiện nay còn tồn tại những “nút thắt” nào cần tháo gỡ để thị trường vận hành thuận lợi hơn?

+Bà Giang Huỳnh: Theo tôi, các “nút thắt” lớn nhất hiện nay nằm ở quy trình pháp lý kéo dài, đặc biệt là các khâu thẩm định quy hoạch, xác định giá đất và cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, chi phí sử dụng đất cao, khó tiếp cận quỹ đất sạch, cùng sự chồng chéo giữa các luật liên quan  cũng đang gây trở ngại lớn cho doanh nghiệp. Khi những vấn đề này được tháo gỡ đồng bộ, thị trường sẽ có cơ hội khởi sắc mạnh hơn trong những năm tới.

-  Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, các chủ đầu tư nhỏ và vừa sẽ gặp thách thức gì? Bà có lời khuyên gì để họ vượt qua giai đoạn này và duy trì hoạt động hiệu quả?

+Bà Giang Huỳnh: Các nhà phát triển nhỏ hiện phải đối diện với chi phí đất cao, chi phí vốn lớn và khả năng cạnh tranh hạn chế so với các tập đoàn lớn. Dù việc tiếp cận vốn tín dụng đã có phần dễ dàng hơn, nhưng chi phí vốn vẫn ở mức cao, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp.

Tôi cho rằng, để duy trì hoạt động hiệu quả, các doanh nghiệp nên tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thật và dòng tiền ổn định.

Ngoài ra, họ có thể hợp tác hoặc liên doanh với các đối tác tài chính mạnh để chia sẻ rủi ro và tận dụng nguồn lực. Quan trọng nhất, cần đảm bảo tính minh bạch pháp lý, tiến độ thi công và uy tín thương hiệu, thay vì chạy theo quy mô hoặc đầu tư dàn trải.

Trong ngắn hạn, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm, nhất là tại TP.HCM (cũ). Nguyên nhân là do chi phí đầu vào và giá đất tăng cao, khiến các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.

- Khi nhìn về năm 2026, bà dự báo thị trường nhà ở Việt Nam sẽ phát triển theo chiều hướng nào? Trong các phân khúc như căn hộ cao cấp, trung cấp, nhà liền thổ hay đô thị vệ tinh, đâu là phân khúc có tiềm năng nổi bật nhất?

+Bà Giang Huỳnh: Tôi tin rằng bước sang năm 2026, thị trường nhà ở khu vực phía Nam sẽ chuyển sang giai đoạn phục hồi rõ rệt. Các yếu tố pháp lý, tín dụng, nguồn cung và tâm lý người mua sẽ được cải thiện.

Nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ các tiến triển trong thủ tục hành chính và quy hoạch sau khi hợp nhất vùng đô thị. Trong các phân khúc, căn hộ trung cấp và đô thị vệ tinh được đánh giá có dư địa phát triển lớn nhất. Đây là nhóm sản phẩm sẽ có nguồn cung mới dồi dào trong năm 2026, nhu cầu cao, có yếu tố hỗ trợ từ các tuyến cơ sở hạ tầng trọng điểm đang được triển khai.

- Cuối cùng, bà có lời khuyên gì dành cho người mua nhà để ở và nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn hiện nay và trong 1–2 năm tới?

+Bà Giang Huỳnh: Với người mua để ở, lời khuyên quan trọng nhất là hãy ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và uy tín chủ đầu tư. Hiện nay, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang khá thuận lợi, vì vậy người mua có thể tận dụng các gói vay ưu đãi để xây dựng phương án tài chính dài hạn, an toàn.

Còn đối với nhà đầu tư cá nhân, giai đoạn 2025–2026 đòi hỏi chiến lược chọn lọc và dài hạn hơn. Họ nên tập trung vào các sản phẩm có vị trí chiến lược, khả năng khai thác cho thuê tốt hoặc nằm trong khu vực hạ tầng đang hình thành. Ngược lại, nên hạn chế đầu tư ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để tránh rủi ro.