Sốt đất Hà Nội quay lại: Hồi chuông cảnh báo từ ‘bóng ma’ 2008

Sốt đất lan rộng, giá tăng chóng mặt và hồi ức "bóng ma" 2008

Từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản đặc biệt tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Thường Tín, Đan Phượng, Thanh Oai… đang chứng kiến làn sóng tăng giá nhanh chóng. Các khu vực có thông tin quy hoạch, lên quận hoặc được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng như vành đai 4, đường Tây Thăng Long, cầu Ngọc Hồi… đều ghi nhận giá đất tăng 15-25% chỉ trong vài tháng.

Cơn “sốt đất” quay lại, dấy lên không ít kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, đây cũng là thời điểm đáng lo ngại - vì phía sau “con sóng đầu cơ” rất có thể là những cạm bẫy tài chính đã từng lặp lại trong quá khứ, nổi bật nhất là cơn sốt đất thời điểm Hà Tây sáp nhập về Hà Nội năm 2008.

Nhớ lại thời điểm đó, khi Quốc hội chính thức thông qua việc sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây vào Hà Nội, thị trường bất động sản phía Tây Thủ đô lập tức "bốc hoả". Từng mét đất ven đô - từ Hà Đông, Quốc Oai, Chương Mỹ, Thạch Thất đến Sơn Tây - đều tăng giá gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng.

Hàng trăm dự án lớn nhỏ được cấp phép ào ạt, với những lời quảng bá hoa mỹ như “Thung lũng silicon của Việt Nam”, “Kinh đô tri thức phía Tây”, “Phố Wall Thạch Thất”... Các nhà đầu tư từ Bắc - Trung - Nam đổ về săn đất, mua theo tin đồn, đặt cọc "lướt sóng" như một canh bạc đỏ đen.

Tuy nhiên, chỉ sau hơn một năm, khi kinh tế suy thoái toàn cầu lan tới Việt Nam, dòng vốn bị siết lại, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm chậm triển khai hoặc bị tạm dừng. Bong bóng vỡ. Giá đất tụt dốc không phanh. Hàng loạt nhà đầu tư ôm đất “đắp chiếu” hàng chục năm. Nhiều dự án bị thu hồi, không ít người trắng tay vì vay ngân hàng mua đất trong cơn sốt.

Các chuyên gia nhận định, những gì đang diễn ra tại vùng ven Hà Nội hiện nay có nhiều điểm tương đồng đáng lo ngại với cơn sốt thời điểm năm 2008.

Theo đó, nhiều khu vực tăng giá mạnh chỉ vì “tin sẽ có quy hoạch” hoặc “nghe nói lên quận”. Tuy nhiên, hạ tầng thực tế chưa hình thành, pháp lý dự án còn mù mờ, chưa có dân cư thực sống ổn định, nhưng giá đất đã vượt quá giá trị sử dụng thật.

Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư mới thiếu kinh nghiệm đang đổ xô mua đất với kỳ vọng “bán lại ngay”, không phân tích dòng vốn, không đánh giá dài hạn. Điều này tiềm ẩn nguy cơ “thua trên giấy” khi thị trường quay đầu hoặc khi pháp lý dự án gặp vướng mắc.

Một số khu vực “sốt” đất xuất hiện tình trạng môi giới đẩy giá, tung tin quy hoạch sai lệch, rỉ tai nhau “sắp làm cầu, sắp xây khu đô thị, sắp sáp nhập”, tạo cảm giác FOMO (sợ bị lỡ) cho nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin.

Đừng để bị “đốt cháy” bởi cơn sốt đất

Giữa “cơn sốt” bất động sản thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia khuyến cáo, trước hết, nhà đầu tư lựa chọn xuống tiền dựa trên dữ liệu, không dựa trên tin đồn. Chỉ nên mua tại những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, có pháp lý minh bạch, có hạ tầng kết nối thực tế.

Thứ hai, tránh xa các dự án “vẽ trên giấy” hoặc “cắm cọc để giữ chỗ”. Nếu không có nhu cầu thực sự an cư hoặc đầu tư trung - dài hạn, hãy thận trọng với việc rót vốn vào những nơi còn vắng dân, chưa có tiện ích.

Thứ ba, tính toán kỹ bài toán dòng tiền. Tránh vay nóng, vay ngân hàng vượt quá khả năng trả nợ chỉ để chạy theo “cơn sóng”. Lịch sử từng chứng minh: Ai vào sau, cạn vốn, là người gánh rủi ro lớn nhất.

Thứ tư, hãy làm việc với các đơn vị môi giới uy tín, có giấy phép rõ ràng, hiểu thị trường thật sự chứ không chỉ “chốt đơn bằng mồm”. Việc bị lừa đặt cọc hoặc mua nhầm đất dính quy hoạch là rất phổ biến thời điểm này.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS - cho biết: “Thị trường đang có dấu hiệu nóng lên do hiệu ứng đòn bẩy thông tin quy hoạch, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo, bởi quy hoạch là câu chuyện dài hơi, không phải khu nào có thông tin là giá đất sẽ tăng mãi”.

Ông Đính cũng cảnh báo rằng, việc đầu tư theo phong trào, chạy theo tâm lý đám đông là cực kỳ rủi ro, đặc biệt khi pháp lý đất đai ở một số địa phương còn phức tạp, quy hoạch chưa rõ ràng hoặc chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt.