Nhà ở xã hội: Bài toán tăng thêm nguồn cung

Trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 103.113 căn nhà ở xã hội. Ảnh minh họa: L.Thủy

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù kết quả về nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện rõ rệt nhưng việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân vẫn còn hạn chế mà một trong các nguyên nhân dẫn tới hạn chế này là điều kiện thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội (đang được quy định tại Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, sau thời điểm Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025 được ban hành, chính sách tiền lương đã có sự thay đổi theo hướng tăng lên.

Do đó, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP), Bộ Xây dựng đề xuất nới điều kiện về thu nhập để được xét mua nhà ở xã hội theo hướng nâng trần thu nhập.

Theo đó, thu nhập được xét mua nhà ở xã hội được đề xuất như sau: người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng; người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng; người đứng đơn đã kết hôn thì tổng thu nhập bình quân thực nhận hàng tháng của cả vợ và chồng không quá 50 triệu đồng (tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận).

Theo Bộ Xây dựng, việc tăng mức thu nhập bình quân để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội sẽ mở rộng đối tượng, giúp những người có thu nhập khoảng 25 triệu đồng/người/tháng có thể tiếp cận được nhà ở xã hội trong khi chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại với giá cao.

Nếu điều kiện này được áp dụng, Bộ Xây dựng cho rằng sẽ góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng; hỗ trợ thực hiện có hiệu quả Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030; góp phần cân bằng cung - cầu nhà ở, giảm giá nhà ở thương mại...

Góp ý cho đề xuất này, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ có một nhìn nhận khác từ khía cạnh cung - cầu.

Trao đổi tại Diễn đàn Tài chính & Đầu tư Bất động sản (REFI) 2026 cuối tuần qua, ông Cấn Văn Lực cho rằng, hiện nay không thiếu đối tượng mua nhà mà thiếu nhà ở xã hội để bán, tức là nguồn cung nhà ở xã hội không đủ để đáp ứng nhu cầu.

“Chúng ta đang thiếu nhà ở xã hội chứ không phải thiếu người mua. Chúng ta đang có 20 triệu người cần nhà ở xã hội mà còn đang thiếu”, TS. Cấn Văn Lực nói và cho rằng nếu nới điều kiện thu nhập thì số lượng người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ tăng lên rất nhiều, càng làm gia tăng tình trạng cung không đủ cầu.

“Quan điểm của tôi là nhà ở xã hội chủ yếu dành cho đối tượng chính sách và công nhân. Nên vấn đề hiện nay là phải tập trung tháo gỡ nguồn cung nhà ở xã hội”, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Dẫn số liệu báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh về việc phần lớn người dân tại khu vực đô thị có thu nhập trung bình khoảng 21-35 triệu đồng/tháng (đối với cá nhân), khoảng 41-55 triệu đồng/tháng tính cả vợ và chồng, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, nếu chiếu theo điều kiện hiện nay thì các đối tượng này hiện không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại.

Chuyên gia này cho rằng, theo chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước, nhà ở xã hội dành cho đối tượng chính sách, đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế và đối tượng cần được ưu tiên khác trong xã hội chứ không phải những người có thu nhập trung bình khá và giàu. Do đó, chính sách phải tập trung vào đúng đối tượng nhận ưu đãi.

Nếu mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội theo hướng nâng trần thu nhập lên mức trung bình và khá như hiện nay thì sẽ tăng tỷ lệ cạnh tranh đối với những đối tượng thu nhập thấp và đối tượng cần được hỗ trợ về nhà ở.

Còn với đối tượng có thu nhập trung bình và khá khó tiếp cận nhà ở thương mại, theo chuyên gia này là do hiện nay thị trường bất động sản đang mất cân đối về cơ cấu khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp có giá thành đắt đỏ.

“Nếu tăng được lượng cung tại phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với phần đông người dân có thu nhập trung bình và khá thì sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của những đối tượng này, vừa cân bằng được thị trường mà không cần lấn vào ưu đãi của Nhà nước dành cho các đối tượng có thu nhập thấp và công nhân”, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nói.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, đây cũng là nguyên nhân chuyên gia trong Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đề xuất việc phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp.

Ông Cấn Văn Lực kỳ vọng, sau khi triển khai thành công 2 dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp, Nhà nước có cơ chế, chính sách để thực hiện tiếp các dự án khác tương tự để giải quyết nhu cầu nhà ở cho phần đông người dân đang sống các đô thị.