Nền giá nhà ở mức cao, thị trường sẽ vắng bóng nhà đầu tư ngắn hạn

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ tại buổi họp báo. Ảnh: Thu Hiền

Giá căn hộ áp sát 100 triệu đồng/m², thậm chí trên 140 triệu đồng/m²

Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026, chia sẻ về câu chuyện đang thu hút sự quan tâm của thị trường hiện nay là nguồn cung bất động sản nhà ở, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh, nếu như trong 5 năm trước, mỗi năm thị trường đón nhận dưới 20.000 căn, thì trong 5 năm tiếp theo, nguồn cung dự báo sẽ đạt hơn 23.000 căn mỗi năm.

Sự thay đổi này còn rõ nét hơn ở mảng nhà thấp tầng. Trước đây chỉ có khoảng 8.000 căn mỗi năm, thì trong giai đoạn sắp tới, mỗi năm sẽ có khoảng 13.000 căn.

“Câu chuyện ở đây là nguồn cung đang trở lại thị trường. Số liệu này cho thấy rất rõ xu hướng đó đang xảy ra. Nguồn cung đang quay trở lại trong bối cảnh thị trường tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang ở trong một bức tranh mới: hạ tầng được đầu tư rất mạnh”, bà Trang nhấn mạnh.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở cũng sẽ được tung ra trong bối cảnh thị trường hoạt động trong một môi trường pháp lý mới, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Theo dữ liệu từ JLL, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mới từ hơn 30 dự án có quỹ căn mới, chủ yếu tại các khu vực cận và ngoài Vành đai 3, nơi hạ tầng đang phát triển.

Phân khúc cao cấp và trung – cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục hạn chế, khiến thị trường thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhóm người mua lần đầu.

Về giá bán, đại diện JLL cho biết câu chuyện về giá là một nội dung rất đáng chú ý. Dẫn dữ liệu biểu đồ giá của Hà Nội và TP.HCM trong 20 năm qua, bà Lê Thị Huyền Trang cho biết, theo số liệu mới nhất của quý I/2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã nhỉnh hơn TP.HCM.

Theo dữ liệu của JLL, trong quý đầu năm 2026, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình duy trì ở mức cao. Giá căn hộ tăng hơn 25% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi giá bán biệt thự, liền kề lại giảm 9%.

Cụ thể, giá trung bình căn hộ đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², trong khi giá trung bình đất cho nhà liền thổ đạt khoảng 254,4 triệu đồng/m².

Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhìn chung tăng ổn định, với thanh khoản tập trung tại các dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt hoặc tại các khu đô thị mới ở phía Tây và phía Đông Hà Nội.

Thanh khoản duy trì ổn định, dự án giá cao có tốc độ bán chậm

Về thanh khoản trên thị trường, tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ. Trong đó, hoạt động tiền mở bán kéo dài từ năm trước đã góp phần thúc đẩy lượng giao dịch được ghi nhận trong quý I/2026. Dù giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025, con số này cho thấy thị trường vẫn duy trì thanh khoản ổn định.

Người mua có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới với giá bán cao trên 140 triệu đồng/m² đang có tốc độ bán chậm. Ảnh: Thu Hiền

Đáng chú ý, một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới với giá bán cao trên 140 triệu đồng/m² đang có tốc độ bán chậm, chủ yếu phục vụ nhóm người mua để ở có năng lực tài chính mạnh.

Chia sẻ về diễn biến trong quý I/2026, đại diện JLL cho biết lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng, phổ biến ở mức 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu.

Nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay đang chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi vay và rủi ro lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, từ đó ảnh hưởng đến khả năng chi trả mua nhà.

Đáng chú ý, lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước đang gây áp lực kép lên chủ đầu tư: vừa làm chi phí xây dựng tăng cao, vừa làm giảm sức mua thực tế của người dân.

Chi phí nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch tăng 5,7%, buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn triển khai các dự án có tỷ suất lợi nhuận thấp.

Mặc dù lãi suất và lạm phát đang tạo ra những thách thức rõ nét, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững. Tại Việt Nam, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát.

“Nhu cầu ở thực và đầu tư an toàn vẫn là động lực then chốt của thị trường. Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn vắng bóng”, bà Lê Thị Huyền Trang nhận định.

Về triển vọng của thị trường, chuyên gia cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội vẫn sở hữu nền tảng dài hạn tích cực, bất chấp những biến động ngắn hạn.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, các yếu tố như cơ cấu dân số trẻ, quá trình đô thị hóa tiếp diễn và thu nhập bình quân đầu người được cải thiện sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường.

Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cùng các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được dự báo sẽ tạo thêm lực đỡ cho thị trường trong các quý tới.

Giai đoạn 2026–2030, thị trường nhà ở miền Bắc được dự báo bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung. Các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng đang nổi lên như những động lực tăng trưởng mới, trong khi khu vực Hà Nội duy trì đà phát triển ổn định.

Việc nguồn cung gia tăng trong những năm tới được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hướng tới sự cân bằng tốt hơn về cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh bài toán quan trọng nhất vẫn là mở rộng nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân, qua đó bảo đảm sự phát triển bền vững và lành mạnh trong dài hạn.

Nhận định về xu hướng tăng giá của thị trường Hà Nội trong 5 năm tới, bà Trang cho rằng câu trả lời cần được phân tích kỹ theo từng dự án và từng khu vực.

Theo đó, giá các dự án nằm trong khu vực trung tâm vẫn được bảo toàn và tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn so với giai đoạn trước. Trong khi đó, các dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh lớn hơn do nguồn cung đang quay trở lại thị trường.