M&A bất động sản nhộn nhịp bất chấp những vướng mắc vẫn còn đó

Theo báo cáo của KPMG, trong 10 tháng đầu năm, bất động sản là lĩnh vực đứng nhì về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường Việt Nam. Vào 2021 và 2022, bất động sản giữ tỷ trọng 17% và 16%.

Trong 5 thương vụ lớn nhất, bất động sản có 2. Ngoài Gamuda Land mua Tâm Lực, thương vụ lớn hơn là ESR chi 450 triệu USD mua cổ phần chiến lược nhà quản lý bất động sản công nghiệp BW Industrial. Trung bình, quy mô một thương vụ trong 10 tháng đầu năm đã đạt kỷ lục 166 triệu USD, so với mức 56 triệu USD năm 2019 và 51,8 triệu USD năm 2022.

Chủ tịch & CEO KPMG Việt Nam và Campuchia Warrick Cleine cho biết bất động sản từng thu hút nhiều hoạt động M&A nhiều năm trước. Đến nay, thị trường này sôi động trở lại, nhờ một số lý do.

Với bất động sản công nghiệp trở thành tài sản hấp dẫn khi các nhà đầu tư nhận thấy xu hướng chuyển dịch sản xuất đến Việt Nam.

Theo dự báo của ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc công ty Frasers Property Vietnam thời gian tới bất động sản khu công nghiệp sẽ phát triển tốt và có nhiều thương vụ M&A hơn.

Thực tế, trong 25,76 tỷ USD vốn FDI rót vào Việt Nam 10 tháng qua, có đến 18,84 tỷ USD là vào công nghiệp chế biến, chế tạo.

Theo JLL, giá cho thuê nhà kho xây sẵn ở vẫn tiếp tục tăng trong quý III, với mức 3,5% ở phía Nam và 5,7% ở phía Bắc so với cùng kỳ 2022.

Bên cạnh đó, sau đợt khủng hoảng thanh khoản vào năm ngoái, mặt bằng lãi suất liên tục giảm giúp thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục, đặc biệt là kích thích hơn nhu cầu nhà ở.

Trong khi đó, ông Khanh Vũ, Phó Tổng giám đốc quỹ VinaCapital Vietnam Opportunity, cho rằng với lãi suất thấp hiện tại thì mọi người đã sẵn sàng nhìn vào bất động sản và không ngạc nhiên khi các nhà đầu tư bắt đầu quay lại.

Ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Việt Nam nói chiến lược M&A triển khai ở Việt Nam từ 2020 và hai năm nay diễn ra thuận lợi. "Chúng tôi sẽ tìm kiếm những cơ hội tiếp theo. Thị trường này rất hấp dẫn với các nhà đầu tư bất động sản", ông nói.

“Đầu tư ở nhiều nơi nhưng sau khi đi một vòng thì vẫn nhận ra Việt Nam là điểm đến hấp dẫn. Thị trường này có nhiều nhu cầu nhưng cung hạn chế, dân số không chỉ lớn mà còn trẻ và 50% sẽ chuyển dịch lên trung lưu”, ông Angus Liew nói.

Có cùng quan điểm trên, ông Trương An Dương của Frasers Property cho rằng không chỉ bất động sản công nghiệp và dân cư, các tòa nhà văn phòng cũng sẽ chứng kiến M&A phát triển khi lượng tòa nhà hạng sang, tiêu chuẩn xanh còn khan hiếm và nhu cầu M&A trong những năm tới rất nhiều tiềm năng ở tất cả phân khúc.

Còn nhiều vướng mắc

Dù diễn ra khá sôi động và được dự báo có nhiều triển vọng nhưng theo nhận định của chuyên gia và một số đơn vị nghiên cứu thị trường thì những vướng mắc vẫn còn đó, nhất là với các doanh nghiệp ngoại.

Theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra trong năm 2023 nhưng số lượng ít và tổng giá trị nhỏ hơn năm ngoái. Trong đó, tổng giá trị giao dịch 9 tháng đầu năm đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái, do thiếu thương vụ giá trị lớn. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản, trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Tuy nhiên, khối ngoại đang gặp nhiều thách thức khi săn dự án bất động sản Việt Nam. Chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại không nhiều. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý, nhất là độ hoàn thiện pháp lý dự án, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ hai phía và quy trình bồi thường.

Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu ở việc tìm kiếm cơ hội tốt, có dòng thu nhập ổn định. Các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển cũng mất nhiều thời gian nghiên cứu chiến lược phù hợp và giá trị kỳ vọng. Một thách thức nữa là hầu hết bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức nên khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất eo hẹp.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam đang gặp thách thức lớn ở thủ tục hành chính, đặc biệt là khâu giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong khi việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất với các dự án. Hiện nay, có ít dự án hoàn chỉnh về pháp lý, gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng bởi ngân hàng gặp khó trong xét duyệt tài sản thế chấp trước khi cho vay.

Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết việc hoàn thành hoạt động M&A sẽ tiếp tục gặp khó cho đến khi có sự thay đổi rõ ràng trong giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ như các sản phẩm condotel, dù khung pháp luật đã có những giải thích rõ ràng nhưng cơ quan quản lý vẫn do dự trong việc cấp sổ.

Dù cho rằng ngành bất động sản có môi trường pháp lý còn nhiều thách thức nhưng các nhà đầu tư chiến lược vẫn tích cực theo đuổi nhiều tài sản chất lượng cao.

"Những nhà đầu tư có quỹ đất sạch, chất lượng pháp lý tốt sẽ có sức hấp dẫn. Đây là lĩnh vực thú vị và còn nhiều hoạt động trong 2024", ông Warrick Cleine, Chủ tịch & CEO KPMG Việt Nam và Campuchia nhận định.