Không để tình trạng tạo sóng đẩy giá

Tại một hội nghị về tín dụng BĐS cách đây chưa lâu, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS đang mất cân đối rất lớn khi mà nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, còn phân khúc giá rẻ phục vụ người thu nhập thấp rất hạn chế.

Từ đó, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững thì đòi hỏi phải có giải pháp từ phía cung. Cụ thể là tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được khơi thông, rõ nhất là về nguồn vốn vay, thủ tục hành chính và quỹ đất.

Ai cũng muốn có nhiều dự án nhà ở “vừa túi tiền”, nhưng câu hỏi đặt ra thế nào là vừa túi tiền? 25 triệu đồng/m2; 30 triệu đồng/m2 hay cao hơn?

Giá nhà ở mức hợp lý (nói cách khác là vừa túi tiền) là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Thực tế đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới thì “vừa túi tiền” là chi phí nhà ở chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Với Việt Nam, một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, thì 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm đối với nhà ở “vừa túi tiền” có mức giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Chưa hết, công bố mới đây của NetCredit (nền tảng thuộc Công ty công nghệ Enova International tại Mỹ) còn cho rằng Hà Nội đã lọt vào nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới; khi mà người lao động thu nhập trung bình cần 45 năm tích lũy mới mua được nhà. Con số này cao hơn nhiều so với nhiều phân tích khác cho là 30 - 37 năm.

Ở thời điểm này, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà đã xuống thấp nhất trong hàng chục năm qua (quanh mức 6% trong tháng 1/2024; so với lãi suất 13,5% trong năm 2022 hoặc gần 15% vào đầu năm 2023), song người mua nhà vẫn rất khó tiệm cận khi giá nhà quá cao. Nói như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) thì do không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp nhưng chủ đầu tư thay đổi chiến lược, "thổi phồng" thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa, đã khiến giá nhà bị đẩy lên.

Đáng chú ý, khi giá BĐS (nhất là căn hộ cung cư) tăng, thì nhiều môi giới, “cò” BĐS sẽ “té nước theo mưa”, tạo sóng để đẩy giá, khiến cho thị trường càng thêm phức tạp. “Chiêu” quen thuộc nhất là tung giá ảo, tung tin về giao dịch thành công để người mua “xuống tiền”. Thực tế cho thấy, nhiều lần thị trường BĐS đã rơi vào trạng thái ảo; nhiều nhà đầu tư (nhất là những người đầu tư theo kiểu lướt sóng) vỡ nợ.

Thị trường BĐS đã có dấu hiệu “rã đông”. Càng như vậy càng phải có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ, không để tồn tại tình trạng tung giá ảo gây nhiễu loạn. Rõ ràng là các đơn vị kinh doanh BĐS, những “chuyên gia” BĐS liên tục đưa ra những mức giá, những dự báo khác nhau vì mục đích lợi nhuận riêng đã làm cho thị trường thêm phức tạp.

Trong bối cảnh đó, cùng với sự vào cuộc của cơ quan chức năng thì rất cần sự tỉnh táo của người mua nhà, đất. Không để bị sập bẫy bởi những ma trận tạo sóng nhằm đẩy giá.