Giá bất động sản khó giảm, song vẫn lác đác có dự án 'cắt lỗ'
Dù mặt bằng giá bất động sản được đánh giá khó giảm sâu trên diện rộng, thị trường vẫn xuất hiện một số dự án chào bán “cắt lỗ”, chủ yếu tập trung ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc chịu tác động từ các đợt tăng nóng trước đó.
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận kết quả tăng trưởng rõ nét, thể hiện ở cả nguồn cung lẫn mức độ hấp thụ của thị trường.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới sơ bộ năm 2025 tăng 50% so với năm 2024. Đặc biệt, nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.
Thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận kết quả tăng trưởng rõ nét. (Ảnh: THCL)
Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 17/12/2025), cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.
Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương hơn 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư khoảng 6,74 triệu tỷ đồng.
VARs cho biết: Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn. Nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.
Song song với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.
Tại thời điểm thống kê vào cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu được VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP HCM 56,9%.
Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.
Từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản tại một số thị trường có dấu hiệu chững lại và đi ngang, song chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ ở những sản phẩm mua chênh cao hoặc chịu tác động từ tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng trước đó.
Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, cùng với tâm lý thị trường được củng cố bởi hàng loạt giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc đồng loạt khởi công nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá bất động sản được đánh giá khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.
Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý III/2025 ở mức khoảng 26.717 căn, nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, cao hơn 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.
Theo VARS, mức tồn kho gia tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực.
Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn tồn kho là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.
“Thực tế này cũng cho thấy sự cải thiện về thanh khoản, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt”, báo cáo của VARS nêu.
