Bất động sản Việt Nam vẫn đang phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều "điểm nghẽn"

Tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức vào ngày 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước, nhận định: Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan dần được sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ hơn.

Cùng với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, ông Đào Văn Hà chỉ ra rằng thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn, đặc biệt là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân.

Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn nhiều hạn chế.

Việc các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng đã khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là “khơi thông” dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ”, ông Hà nhìn nhận.

Ông Hà cho biết Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách thông qua việc điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công bố thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử của ngân hàng để khách hàng tham khảo khi tiếp cận vốn, ông Hà khẳng định.

Đáng chú ý, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức khoảng 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Mặc dù vậy, nhằm tạo dư địa cho các phân khúc ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng.

Cùng với đó, để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của các dự án lớn, Ngân hàng Nhà nước đã nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn từ mức 30% lên 40%, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê cũng cho biết công tác thanh tra được đổi mới theo hướng thanh tra chuyên đề, tập trung nguồn lực vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao như cho vay dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc các nhóm khách hàng lớn.

Bất động sản không thể chỉ dựa vào vốn ngân hàng

Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, do đó theo ông Hà, việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

“Phát triển thị trường trên cơ sở cân bằng và hài hòa giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác”, ông Hà lưu ý.

Theo đó, nhu cầu vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp phát triển dự án cần được đáp ứng nhiều hơn thông qua thị trường trái phiếu minh bạch, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán, thu hút vốn ngoại qua hoạt động M&A dự án…

Nhằm bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đất đai để ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.

Song song đó, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

UBND các tỉnh, thành phố cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, giải ngân kịp thời.

“Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế”, ông Hà khẳng định.

Theo ông, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng, đồng thời vừa bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống.