Tín dụng và trái phiếu đổ về bất động sản: Cơ hội hay rủi ro tiềm ẩn?

Theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,823 triệu tỷ đồng.

Cụ thể, đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở, dư nợ tín dụng là 614.737 tỷ đồng; các dự án văn phòng cho thuê có dư nợ 61.946 tỷ đồng; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất có dư nợ 114.274 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng của các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng là 62.487 tỷ đồng; dự án nhà hàng, khách sạn là 64.560 tỷ đồng; dư nợ cho xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán hoặc cho thuê đạt 130.642 tỷ đồng.

Ngoài ra, dư nợ cho khách hàng mua quyền sử dụng đất là 190.113 tỷ đồng; dư nợ cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản khác đạt 584.553 tỷ đồng.

Liên quan tới vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết: Số liệu cho thấy thị trường bất động sản hiện đang nhận được sự hỗ trợ tín dụng cao hơn so với thời điểm cuối năm 2024. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững, vẫn cần tiếp tục tăng cường kiểm soát các rủi ro tiềm ẩn nhằm duy trì ổn định thị trường.

Trong khi đó, trong 9 tháng qua, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành đạt gần 398.000 tỷ đồng, tăng 44% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy kênh huy động vốn qua trái phiếu đang phục hồi tích cực. Trong đó, ngành bất động sản đứng thứ hai, chiếm khoảng 18% tổng giá trị phát hành (hơn 70.000 tỷ đồng), tăng 35% so với năm trước.

Bên cạnh phát hành mới, các doanh nghiệp bất động sản cũng đẩy mạnh mua lại trái phiếu, với 43.000 tỷ đồng được mua lại trong 8 tháng đầu năm, tăng 47% so với cùng kỳ, thể hiện nỗ lực tái cơ cấu và thực hiện nghĩa vụ tài chính sau thời gian gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Bộ Xây dựng nhìn nhận, thị trường trái phiếu bất động sản có dấu hiệu cải thiện, song rủi ro vẫn tiềm ẩn, nhất là khi một số thương vụ phát hành, mua lại được thực hiện qua các tổ chức có liên quan đến doanh nghiệp phát hành, đòi hỏi tăng cường giám sát và minh bạch hóa để bảo đảm an toàn, ổn định thị trường.

Số liệu cũng cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp biến động rõ theo tháng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tháng 7/2025, tổng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 30.203 tỷ đồng, riêng bất động sản chiếm 2.245 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,43% tổng giá trị phát hành), ở mức thấp.

Tháng 8/2025, tổng phát hành tăng lên 45.688 tỷ đồng, trong đó bất động sản đạt 17.640 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 38,6%), cao nhất trong quý. Tháng 9/2025, tổng phát hành giảm còn 23.703 tỷ đồng, bất động sản chỉ còn 3.910 tỷ đồng (chiếm 16,5%), giảm mạnh so với tháng trước.

Diễn biến trên cho thấy dòng vốn tín dụng và trái phiếu đang quay trở lại lĩnh vực bất động sản, góp phần thúc đẩy thanh khoản và hỗ trợ các dự án dở dang. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt khi một bộ phận doanh nghiệp vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn vay và phát hành trái phiếu để xoay vòng tài chính.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chủ động điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả, hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo – xây dựng lại chung cư cũ, và nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng tiếp cận của người dân.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Bộ Tài chính tăng cường quản lý, kiểm tra và kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; chủ động đôn đốc, giám sát việc thanh toán trái phiếu đến hạn nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính cần triển khai đồng bộ, hiệu quả các giải pháp phát triển thị trường vốn và thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng bền vững, ổn định, an toàn và lành mạnh, góp phần đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế.